平湖南国家物流枢纽：一个磨出来的项目
2021-05-23
返回若是说投资“湾区号”中欧班列和国货航属于“短平快”，那么，平湖南绝对是一个推进周期十分漫长、历程跌荡升沉的项目。从听到新闻、起劲争取相助时机到告竣相助协媾和谋划协议，团队足足用了两年的时间，攻坚难度之大可见一斑。支持着团队坚持“啃”下硬骨头的主要动力，是资源的稀缺性和对集团久远生长的重大价值。
跨界相助 机缘难堪
平湖南铁路货场位于深圳龙岗区平湖南街道以南，地处深圳的几何中心，且平盐铁路与平南铁路在其地界交汇，既直通盐田港和蛇口港，与东莞、广州、惠州联系也十分便捷，区域位置极为优越。并且，项目占地1350亩（约90万平方米），是深圳近20年单体最大的可开发物流资源，可开发规模凌驾了深圳近10年物流及仓储用地出让面积总和（约68万平方米）。在深圳近年逐步缩减新增物流用地供应的大情形下，云云概略量、区位优越的物流工业用地，着实是打着灯笼也找不到的优质稀缺资源。
早在2016年广铁集团就提出过一版妄想计划，要在铁路货场新铺线路6.15公里，新建客栈1.7万平方米、商贸效劳及生产衡宇1.8万平方米、装备及生涯衡宇2000平方米等，但这个计划因未能集约使用土地、创立收益较低而未获通过。2016年10月，深圳市轨道办与广铁集团签署《相助框架协议》，决议由深圳指定企业与广铁集团相助配合投资建设平湖南铁路货场合资公司，配合开发运营平湖南项目。深尊龙凯时自此最先起劲争取入场时机，历时18个月终于获批成为深圳市属企业唯一代表加入开发建设。
相比于此前的妄想计划，深尊龙凯时的构想更具立异性：将平湖南铁路货场定位为“综合物流枢纽”，在保存原铁路货场合有功效的基础上，于货场上建设多层立体物流设施，并全心培育工业资源，把古板的铁路货场打造成为深圳单体规模最大、多种运输方法协同、仓储及供应链效劳等功效配套多样的综合物流枢纽，园地妄想上包括铁路货运区、仓储物流区，并配套综合物流效劳功效。相助的模式是广铁集团基于所持有的土地资源以及铁路基础设施，由深尊龙凯时提供资金支持并输出仓储设施开发运营治理履历，双方建设合资公司对平湖南项目举行分期开发运营。一期阶段为使用权资产模式，即由广铁集团认真拿地建设并持有项目产权，深尊龙凯时与广铁集团的合资公司支付建设用度及租金，以获取项目40年资产使用权，项目后续由合资公司认真运营；二期阶段为合资公司开发模式，对项目分层确权，项目地面首层产权归属广铁集团，二层及以上产权归属合资公司，由合资公司认真建设、运营。
平湖南项目的相同推进历程，像极了一句古谚语：一粒米碾两年半——逐步磨。从2016年10月最初获知广铁集团有意推进平湖南铁路货场的开发建设，到2018年6月市轨道办向广铁集团正式发函确认深尊龙凯时作为加入平湖南项目开发运营事情的唯一深圳市国企代表，已是18个月已往了；2020年4月，深尊龙凯时与广铁集团签署相助协媾和谋划协议，建设合资公司认真平湖南项目的运营及治理，又是10个月已往了。
前期相同的难点，主要是涉及的相关方较多，以及涉及的立异点较多，市轨道办、市国资委、广铁集团及其母公司国铁集团等，都要逐一相同和争取，其中耗时最长的环节是说服相助方接纳深尊龙凯时提出的融合“内陆港+铁路货运+现代物流”的商业模式。2020年7月北京疫情管制扫除后至今，项目组多次赴京推动项目，逐层逐级地对接了国铁集团的“科-处-部（厅）-部（集团向导）”4个层级、8个内部机构，可喜的是，随着相同的深入，相助方的态度也爆发了起劲的转变，历经“差别意相同-形式晤面-认真相同-组织研究-加速审批”等阶段。现在，项目已经通过了国家铁路集团审议，即将进入设计建设阶段。值得一提的是，在多次接触、多轮相同的历程中，“慢热”的“铁老大”对深尊龙凯时团队的认可度已经越来越高，他们最先自动找项目给深尊龙凯时，例如最近深尊龙凯时意外获得了与平湖南项目运作模式相同的一个佛山的项目。这些希望让深尊龙凯时团队感应很有成绩感，不但仅是获得了相助同伴的认可，更主要的是，这个相助很有可能给深尊龙凯时开发了一种新的拿地模式。
在艰难推进的历程中，“外部”情形也在相助双方、地方政府的配合起劲下进一步向好：2019年9月，平湖南铁路货场获国家发改委、交通部纳入天下首批23个国家物流枢纽之一，加上它原本的“中国铁路集团有限公司妄想的33个一级铁路物流中心之一”和“深圳市妄想的功效定位最综合、辐射规模最广的综合物流枢纽”的定位等，多重“光环”加持，可望为项目开发带来优越的政策情形，便于推动后续事情。好比，2020年9月，项目就已乐成申请到了2500万元的中央财务津贴。同时，项目的开发模式也获得了地方政府的起劲认可，市发改委、市妄想和自然资源局、龙岗区政府等三个部分对土地的复合使用均提出了支持性意见，市妄想和自然资源局提出了可“带工业项目出让”的事情路径，市交通运输局即将出台支持交通运输结构调解的勉励政策，龙岗区制订了《平湖南湾片区物流用地统筹实验妄想》等。这些来自差别层面的资金、政策支持，都说明晰平湖南国家物流枢纽开发运营项目的主要性和重大性。
广铁集团建设于2017年11月，2018年尾总资产6263亿元，资产欠债率38.1%，2019年上半年利润14.5亿元。主要统领广东、湖南、海南三省铁路，总营业里程9000公里，居全路第四。管内共有客运营业站228个，货运营业站224个，逐日开行货物列车918对，日均装车4413辆，最高日装车5428辆，日均发送货物24.1万吨，最高日发送货物30.1万吨。
在相助双方的预期中，平湖南铁路货场将刷新为标杆性的国家级物流枢纽，可实现多式联运、可提供多业态的综合物流效劳。
凭证前期的市场调研，有几类市场客户将是团队未来要重点开拓的目的群体。首先是汽车电子及零部件生产企业。深圳新能源汽车海内领先，汽车电子及汽车零部件市场规模大，工业群集性较强（主要集中在龙岗区、坪山新区和灼烁新区），产品远销海内外，运输距离长，且产品多为整车、适箱货物和成件包装货物，具有水铁联运出海和铁路尊龙凯时班列运输以及跨境物流的效劳需求。以比亚迪公司为例，该公司零部件供应与整车内销物流中，约15%的零部件供应通过平湖南站以铁路的方法完成运输，同时，整车内销中省外运输部分，约10%是通过平湖南站以铁路的方法完成。因此，比亚迪、五洲龙、陆地方舟等整车生产企业和航盛、特尔佳、路畅科技等汽车电子及零部件生产企业将是铁路货运重点关注的潜在大客户。
深圳工业及商贸业企业对铁路货运也有一定需求。装备加工、模具制造企业所需的大件货物、原质料等的运输、装卸效劳可由铁路集装箱货运提供；粮油、干杂等对运输时效性要求不高的产品对铁路运输效劳保存较大需求；中欧班列的开通亦有利于通过铁路开展跨境电商营业，相关客户对集装箱运输及相关配套功效需求较大。
别的，有冷库需求的企业也是主要的潜在客户群体。现在，深圳冷库市场供应泛起绝对性欠缺，全市冷库总容量约50万吨左右，与长沙、济南的库容量较量靠近，仅为广州冷库库容的50%左右，与天津相比差别近90万吨。一库难求的市场行情下，深圳各冷库使用率均凌驾90%，租金水平在120-160元/m2之间。平湖南具有极佳的交通区位优势和规模体量优势，开发运营冷库的市场远景较好，因此，这也将是一个必选项。
总体上，平湖南国家物流枢纽的建设已是“箭在弦上”，只管未来的每一步都可能是“攻坚克难”的状态，但相关各方仍有理由对未来充满期待。对深尊龙凯时而言，这个项目入市，可望带来业态的立异协同，更将极大助力涤讪在深圳以致湾区的市场主导职位；对相助方“铁老大”来说，这个案例将改变过往开发强度低、功效简单、集约化水平不高的使用时势，开创一个集约使用货场土地的天下先例；对地方政府和都会生长来说，将一定水平上缓解深圳高标仓欠缺的时势，对减低物流本钱、提高物流效率、增进都会生长具有主要作用。现在，最迫切的就是那一阵“春风”赶忙吹起，深尊龙凯时团队早已经做好冲锋准备了。
广铁集团
广铁集团建设于2017年11月，2018年尾总资产6263亿元，资产欠债率38.1%，2019年上半年利润14.5亿元。主要统领广东、湖南、海南三省铁路，总营业里程9000公里，居全路第四。管内共有客运营业站228个，货运营业站224个，逐日开行货物列车918对，日均装车4413辆，最高日装车5428辆，日均发送货物24.1万吨，最高日发送货物30.1万吨。
